皆さんは「みんなで大家さん」というサイトを知っていますか？将来への不安か不動産投資に興味がある方も多いのではないでしょうか。みんなで大家さんは、大家さんというワードから連想できるように、不動産投資、資産運用に関する情報や商品が掲載されています。この記事ではみんなで大家さんの概要やリアルな評判・口コミを調べてみた内容を紹介していきます。
みんなで大家さんは危ないのか知りたいと思っている方、不動産運用に興味がある方、本業以外で収入を得たいと考えている方におすすめです。ぜひ最後まで読んでみてください。
みんなで大家さんは複数人で出資して利益を分ける
まず最初にみんなで大家さんはどのようなサービスを展開しているのかについて解説していきます。みんなで大家さんは「みんなで」とあるように複数の人が共同で賃貸物件を所有し、管理・運営する形態のことを指します。通常、友人や知人などのグループが資金を出し合って物件を購入し、家賃収入や費用の分担などを共同で行います。
この形態では、各メンバーが物件の所有権を持ち、家賃収入や費用の割り当ては出資割合に応じて行われます。また、管理業務やメンテナンスなども共同で行い、定期的な会議や連絡を通じて物件の管理や問題の解決を行います。
みんなで大家さんの特徴
みんなで大家さんは5つの特徴があります。
みんなで大家さんの特徴
①不動産特定共同事業法
②賃貸利益による出資金評価
③優先劣後システム
④賃料を2ヶ月に1回利益配当分を受け取ることができる
⑤事業参加者への分配が優先される
それぞれ詳しく見ていきましょう。
①不動産特定共同事業法
不動産特定共同事業法は、平成7年4月に施行された法律です。不動産特定共同事業者を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにします。そして事業者が受けとることのある損害を防止するために必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、事業参加者の利益の保護を図ります。
不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的としています。販売代理人のみんなで大家さん、営業者である都市綜研インベストファンド株式会社は不動産特定共同事業法によって以下の許可を受けています。
②賃貸利益による出資金評価
みんなで大家さんは賃貸利益を基準とした不動産評価基準を採用しています。そのため運用期間中は市場の評価に影響されないため、売買取引価格と比較すると不動産価格を安定させることが可能です。
評価基準となる賃貸利益は「運用開始日からすでに到来した直前の評価基準日」までの平均値を用いるため一時的に賃貸利益が悪化した場合でもその影響は緩和されます。
営業者が賃貸利益の安定化を実現することにより、各事業参加者の出資元本評価の安定化に繋がるのです。
③優先劣後システム
不動産特定共同事業では、対象不動産に対して営業者と事業参加者がそれぞれ出資を行い、出資特分に応じた利益が分配されています。みんなで大家さんでは、事業参加者の出資元本の安全性を高めるため「優先劣後システム」を採用しています。
事業参加者からの出資を「優先出資」としており、営業者からの出資を「劣後出資」としています。営業者に対して事業参加者が優先して出資金の変換を受けることができます。
例えば、優先出資割合が80％、劣後出資割合が20％の商品があるとします。対象不動産の評価額が下落した場合、下落率が20％以内であればその損失は営業者が負担するため、優先出資者である事業参加者の出資元本に影響はありません。
万が一下落率が20％を超えてしまった場合は、各事業参加者の負担が発生してしまいます。しかし、一般的な不動産投資と比較すると元本評価の安全性を高める設計となっています。
④賃料を2ヶ月に1回利益配当分を受け取ることができる
みんなで大家さんの事業参加者は、出資持分に応じて2ヶ月に1回、年6回の利益分配金を受け取ることが可能です。想定利回り7.0％、運用期間5年の商品を1口100万円分出資した場合は、運用期間満了時の累計では合計35万円となります。
更に運用期間後に出資元本である100万円が返還された場合、合計金額は135万円になります。利益分配金の分配日は、利益分配金計算期間末日の属する2ヶ月後の最終営業日に指定している口座へ振り込まれます。
⑤事業参加者への分配が優先される
みんなで大家さんの利益分配金は、対象不動産から得られる賃料、共益費などの家賃収入から建物管理費、公租公課、水道光熱費などの賃貸費用を差し引いた賃貸利益が原資となります。利益分配では、営業者への分配よりも事業参加者への分配が優先される仕組みが取られています。
みんなで大家さんのメリット
みんなで大家さんを利用するメリットは以下の通りです。
- 資金負担の分散
- リスクの分散
- 知識や経験の共有ができる
- 負担が軽減できる
- ネットワークの拡大
みんなで大家さんは物件の所有や運営において、資金面や情報共有の面で多くの利点を提供します。ただし、グループ内でのコミュニケーションや意思決定の調整が必要となるため、メンバー間の信頼関係やコミットメントの構築も重要となります。
資金負担の分散
複数の人が共同で物件を所有することで、投資負担を分散することができます。一人で全額の資金を用意する必要がなくなるため、より大規模な物件の購入や投資が可能となります。
リスクの分散
物件の所有権や家賃収入が複数の人に分散するため、リスクを分散させることができます。空室リスクや家賃滞納などのリスクを共有することで、個々のメンバーの負担を軽減することができます。
知識や経験の共有ができる
グループ内のメンバーはそれぞれ異なる知識や経験を持っています。共同で物件を所有・運営することで、メンバー同士で情報やノウハウを共有し合うことができます。これにより、より効率的な運営や問題の解決が可能となります。
負担が軽減できる
物件の管理やメンテナンスなどの負担をグループで分担することができます。人数が多ければ作業や費用の分担もしやすくなり、個々の負担を軽減することができます。
ネットワークの拡大
グループ内のメンバーはそれぞれの人脈や繋がりを持っています。共同で物件を所有することで、新たなビジネスチャンスや情報を得る機会が広がることもあります。また、メンバー同士の連携や協力関係を築くことで、より良い取引や投資機会を見つけることができるかもしれません。
みんなで大家さんのデメリット
みんなで大家さんを利用するデメリットは以下の通りです。
- 意思決定が難しい
- コミュニケーションの調整が必要
- 責任と信頼の問題
- 利益分配の問題
- グループの変化や解散のリスクがある
これらのデメリットは、みんなで大家さんが適切に運営されなかった場合に生じる可能性があります。グループ内でのコミュニケーションや意思決定の円滑化、契約や取り決めの明確化、信頼関係の構築などが重要な要素となります。また、法的な規定や専門家のアドバイスを受けることも重要です。
意思決定が難しい
グループ内での意思決定は複数の人の合意を得る必要があります。メンバー間で異なる意見や優先順位がある場合、意思決定の遅れや葛藤が生じる可能性があります。
コミュニケーションの調整が必要
グループ内のメンバーとのコミュニケーションを円滑に行う必要があります。情報の共有や意思疎通がスムーズに行われない場合、誤解やミスコミュニケーションが生じる可能性があります。
責任と信頼の問題
複数の人が共同で物件を所有するため、責任の所在や信頼関係の構築が重要です。一部のメンバーが負担を怠ったり、契約に違反した場合には、他のメンバーに負担やトラブルが生じる可能性があります。
利益分配の問題
家賃収入や売却益などの利益を分配する際、公平な配分を行うことが求められます。利益の分配方法や割合に関する意見の相違が生じる可能性があり、メンバー間でトラブルになるかもしれません。
グループの変化や解散のリスクがある
グループ内のメンバーが変化したり、意見の相違や利益の問題が生じた場合、グループの解散や物件の売却が検討されることもあります。このような変化や解散の際には、物件の処理や契約の解除などの手続きが必要となります。
みんなで大家さんは危ない？リアルな評判まとめ
みんなで大家さんをやってみたいと思っている方であれば、リアルな評判が気になるのではないでしょうか。そこでみんなで大家さんは危ないのか、実際の評判を調べてみました。
Twitterに挙がっていた評判を一部抜粋したのですが、危ないというようなニュアンスの評判がとても目に留まりました。この評判を見るとあまり良くないビジネスなのかもしれません。
みんなで大家さんは危ない？よくある質問まとめ
次にみんなで大家さんに寄せられている質問を紹介していきます。自身が気になる質問の答えが書いてあるか確認してみてください。
Q1.通常の不動産投資との違いは？
A.不動産を購入するよりも小さな資金で始められ、管理や修繕・入居募集などの経営は不動産のプロが行うという点が最大の違いです。
Q2.他の資産運用と比べてメリットはあるの？
A.みんなで大家さんは日々の価格変動がないため元本の安全性が高く、不動産の賃料を分配することで比較的高い利回りを実現しています。
Q3.J-REIT（不動産投資信託）との違いは何ですか？
A.J-REITとは、証券取引所に上場している「投資法人」の投資口を購入する仕組みです。投資法人とは不動産に投資するための一種の会社であり、投資家は、不動産投資の結果の収益を配当として受け取ります。
投資法人の投資口は株式のようなもので、市場で流通し流動性が高い反面、価格が日々変動し、景気によって大きく上下する可能性があります。一方、みんなで大家さんは、年に1回、賃貸利益をもとに対象不動産の評価額を算定する仕組みのため、J-REIT のように日々の価格変動がありません。
Q4.はじめる方の平均投資額はいくらですか？
A.投資額の最小単位は１口〜５口ぐらいからはじめられる方が多いです。仮に５口（500万円）で年6.0%利回りの商品に投資した場合は、2ヶ月に1回、およそ5万円ほどの分配金となります。（税引き前）最初の分配金が確認できてから、追加で出資する方も多くいらっしゃいます。
Q5.元本保証はされていますか？
A.出資法により、元本の保証は禁じられています。しかし、優先劣後システムを採用していますので、賃貸利益による対象不動産の評価額が下落した場合でも、20%以内であれば出資元本の評価に影響はございません。
Q6.みんなで大家さんは確定利回り商品ですか？
A.利回りは確定しておりませんが、利益分配金の安定性を高める優先分配の仕組みを採用しております。
優先分配の仕組みにより、お客様の当事業における賃貸利益を受け取る権利が優先されます。
Q7.１人何口まで出資が可能ですか？
A.お一人様で何口でもご出資は可能です。但し、募集総口数には限り（※）がございます。（※投資総額における優先出資部分の上限）
Q8.投資後はどんな事をしないといけないですか？
A.2ヶ月に1度の入金をご確認ください。また年に1度、確定申告が必要です。
みんなで大家さんを始めるならまずは相談がおすすめ
みんなで大家さんはいきなり運用を始めるのではなく、まずはどのような商品があるのか説明会に参加することもできます。個別相談も行っているそうなので、心配な方は事前に相談に乗ってもらうのも良いでしょう。無料で行っているため、手軽に参加できると思います。
個別相談はWEBでも対面でも可能
みんなで大家さんの個別相談はWEBでも対面でも行ってくれます。専属担当者が無料で相談に乗ってくれるため、商品についての不安事項や資産運用について知りたいことはすべて質問することができます。
個別相談を行い、希望された方には商品の特徴や実際に資産運用をされている方の事例、これまでのみんなで大家さんシリーズの配当履歴、最新商品の詳細情報などが掲載されたカタログとDVDをプレゼントされます。
WEBで個別相談された場合は、郵送で届くようなのでかなりお得ではないでしょうか。個別相談の申し込み方法はWEBと電話の2種類です、WEBの場合は専用のフォームから申し込みを行うことで完了します。
電話の場合は専用ダイヤルに電話することで予約を取ることができます。
商品説明会ではみんなで詳しく知ることができる
みんなで大家さんの商品・サービス説明会では、事業と商品の仕組みやリスクについて詳しく説明してもらえます。「不動産特定共同事業とはなに？」「対象不動産にはどのような特徴があるのか知りたい」などの疑問にも丁寧に答えてもらえるそうです。
- 募集中のみんなで大家さん商品の説明
- みんなで大家さんの今後の取り組みについて
- 質疑応答
- 個別相談（希望者のみ）
商品説明会では、上記の内容について知ることができます。これまでどのような場所で行われてきたのか調べてみたところ、首都圏で月に1回のスパンで開催されているようです。参加費は無料、募集人数などは記載されていませんでした。いきなり運用を始めるのはハードルが高いと思いますし、みんなで大家さんに興味がある方はぜひ参加してみてください。
【まとめ】みんなで大家さんの評判を調べると危ないという声があった
今回は、みんなで大家さんの概要やみんなで大家さんは危ないのか評判を調べてみた結果を解説しました。みんなで大家さんはメリットもありますが、デメリットもあるビジネスです。必ず利益が出るわけでないということを念頭に置くようにしましょう。
みんなで大家さんの評判を見てみると一部では危ないという声があったため利用する際は十分に注意してください。
